כידוע רוב רוכשי הדירות הינם זוגות צעירים, אשר להם זוהי דירתם הראשונה, או משפרי דיור שלהם זוהי דירתם השנייה. ככלל משפחה ממוצעת מחליפה במהלך השנים דירה אחת או שתיים, וברוב רובם של המקרים, במיוחד במצב השוק כפי שהוא היום, נזקקת למימון בנקאי המוכר בשם – “משכנתא”.
רשימה זו תעסוק במסמכים הרבים והמורכבים הנדרשים על ידי הבנקים לצורך קבלת הלוואת משכנתא ותסקור אותם בקצרה על מנת לשפוך קצת אור על חבילת הניירת התפוחה העונה לשם: “מסמכי המשכנתא”.
למען הסדר הטוב יובהר כי לכל עסקה יש את מאפיניה הספציפיים ורשימה זו לא מתיימרת לסקור את כלל המקרים, אלא את המקרים השכיחים יותר, והכל על מנת לפשט את ההליך ולהקל על לוקחי המשכנתא את מסלול המכשולים הכרוך בקבלתה.
ראשית – מהי משכנתא: משכנתא היא הלוואה, בדרך כלל לצורך רכישת נכס/דירה/חנות וכיו”ב, אשר הנכס עצמו מהווה את הבטחון להחזרתה, כך שבמידה וההלוואה לא מוחזרת לבנק על פי הוראות חוזה ההלוואה, הנכס עצמו ישמש לפרעון ההלוואה.
בטרם יבחר הקונה את הבנק ממנו ייקח את הלוואת המשכנתא מומלץ כי יערוך בירור במספר בנקים (או מוסדות מממנים אחרים דוגמת חברות ביטוח) לצורך קבלת תנאי ההלוואה הטובים ביותר עבורו, וכן, מקובל להתמקח עם הבנקים לצורך קבלת התנאים המיטביים. בנוסף, מומלץ לדרוש ולקבל מהבנקים האמורים “אישור עקרוני” בכתב להלוואה המוצעת.
לאחר קבלת ההחלטה על הבנק ממנו תילקח ההלוואה, ידרוש הבנק מהלווים נתונים ומסמכים אודות הנכס הנרכש (נסח טאבו וחוזים) ואודות כושרם הפיננסי של הלווים לצורך בדיקת איתנותם הפיננסית להחזר ההלוואה (הכנסות, מצב כלכלי ועוד).
לאחר אישור ההלוואה על ידי המחלקות הרלוונטיות בבנק (ביצוע ומשפטית) ולאחר סיכום התנאים המסחריים להלוואה, יתבקשו הלווים לטפל בניירת ובמסמכים הנדרשים לצורך מתן ההלוואה. רשימת המסמכים משתנה מבנק לבנק אולם בגרעין הקשה שלה מצויים מספר מסמכים הדומים זה לזה ובלעדיהם לא מועמדות הלוואות משכנתא. את המסמכים ואת המשימות הצרופות להם ניתן ומומלץ לבצע במהלך מספר ימים אינטנסיביים של טיפול.
בגדר המסמכים והמשימות, נמצא בין היתר:
- הסכם ההלוואה. הסכם ההלוואה הינו המסגרת ליחסים בין הבנק ללווה והוא מציין את התחיבויות הצדדים זה כלפי זה. אל הסכם ההלוואה מצורפים התנאים המסחריים של ההלוואה (ריביות, תקופות) ומנויים בו ההסדרים במקרה בו ההלוואה לא נפרעת כסדרה.
- התחייבות מוכר ובקשה לרישום הערת אזהרה. מדובר על מסמך בו מתחייב המוכר/החברה המוכרת את הדירה כלפי הבנק, לרשום את המשכנתא בטאבו במועד רישום זכויות הקונה בטאבו. בגין התחייבות זו רושמים (כאשר הדבר ניתן) הערת אזהרה בטאבו, אשר תוחלף במשכנתא במועד הרישום כאמור.
- אישור בגין תשלומים. מדובר באישור עליו חותם המוכר והמפרט אילו סכומים קיבל לידיו על חשבון הנכס הנמכר, עד למועד קבלת המשכנתא.
- הוראה להעברת כספים. מדובר במסמך עליו חותם המוכר והמפרט את פרטי חשבון הבנק אליו יועבר כספי המשכנתא (חשבון המוכר). כמו כן במידה וחלק מהכספים מועברים בנאמנות לעו”ד של המוכר, יצויינו פרטי החשבון במסמך זה.
- אישור עו”ד. לעיתים נדרש אישור או תצהיר של עו”ד שמלווה את הקונה, בו יציין העו”ד כי הוא מלווה את העיסקה, כי בדק את המסמכים הרלוונטיים וכי אין מניעה לרישום הקונה בטאבו בכפוף להתקיימות מס’ דרישות.
- ביטוח נכס. הבנק דורש כי הקונה יבטח את הנכס הנרכש (החלק הבנוי במובחן ממרכיב הקרקע).
- ביטוח חיים. הבנק דורש כי הלווים יערכו ביטוח חיים.
- יפוי כח נוטריוני. יפוי כח זה, אשר עליו להחתם בפני נוטריון, תפקידו לאפשר לבנק לפעול על פי הסכם ההלוואה במידת הצורך.
- מסמכי משכון. בחלק מהמקרים רושם הבנק משכון ברשם המשכונות על זכויותיו החוזיות של הקונה/מוכר. הדבר מאפשר לבנק להנות מבטוחה נוספת, עד לרישום המשכנתא על הנכס בטאבו.
- הוראת קבע בבנק. נדרשת לצורך תשלום תשלומי החזרי המשכנתא השוטפים בבנק. יש להחתים את הבנק בו מתנהל החשבון השוטף של הלווים.
כמעט מיותר לציין כי עסקת נדל”ן הינה אחת מהעסקאות המורכבות והמשמעותיות ביותר שמבצע אדם במהלך חייו, והיא טומנת בחובה סיכונים וקשיים לא מעטים. על כן מומלץ להיעזר בעו”ד מנוסה המומחה בתחום הנדל”ן, אשר ילווה את הקונה מרגע קבלת ההחלטה ועד לסיום העיסקה וקבלת המפתח הנכסף לדירה החדשה.
אייל אשכנזי, עו”ד ונוטריון – 054-6556261
הכותב הינו עו”ד ונוטריון בעל משרד עצמאי העוסק בתחום הנדל”ן.