מאמרים

חיוב בהיטל השבחה – לא סוף פסוק

קיבלתם חיוב מופרך בהיטל השבחה בעקבות מכירת נכס או הוצאת היתר בניה או ביצוע שימוש חדש? יש מה לעשות.

היטל ההשבחה מקורו בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

מהו היטל השבחה? היטל השבחה הינו חיוב כספי המוטל על בעלים של נכס ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה במקום מושבו של הנכס, בסך השווה למחצית מההשבחה שחלה על הנכס כתוצאה ממספר גורמים, אשר הנפוץ בהם הינו כניסתה של תב"ע (תכנית בניין עיר) חדש – לתוקף, והגורמים האחרים הינם מתן הקלת בניה או אישור לשימוש חורג.

לאור העובדה שמדובר במחצית מההשבחה (אשר הינה עליית ערך הנכס) – מדובר בהיטל יקר מאד שיכול להגיע אף למאות אלפי שקלים במקרים מסויימים ולא פחות מעשרות אלפיי שקלים, על פי שוויו  של הנכס. השווי נקבע על ידי שמאים המועסקים על ידי הועדות המקומיות.

בדרך כלל ההיטל ישולם בעת מכירת הנכס או בעת הנפקת היתר בניה לנכס או בנכס (לדוגמא תוספת בניה). לא רק זאת – בעת מכירת נכס לא ינתן אישור להעברת הנכס בטאבו על שם הקונה אלא אם ישולם היטל ההשבחה, כך שמדובר בהיטל בעל משמעויות רבות גם לעסקאות נדל"ן, אשר מעטים הם המיקרים בהם ניתן "להתחמק" מתשלומו (קיימים סייגים בחוק).

מה נעשה במצב בו קיבלתם חיוב בהיטל השבחה והוא נראה לכם בלתי צודק מבחינת עצם החיוב או מבחינת גובה החיוב ו/או מטעמים אחרים?

במקרה זה קיימות שתי דרכי פעולה ראשיות (המצריכות הסתייעות בייעוץ משפטי) לתקיפת החיוב בהיטל ההשבחה, שתיהן אינן זהות וישנה משמעות גבוהה לעצם הבחירה בכל אחת מהאפשרויות, כפי שנראה להלן:

"דרך המלך" המוכרת לעוסקים בנדל"ן הינה פנייה לשמאי מכריע, בנושא גובה החיוב, כלומר העברת המחלוקת בנושא גובה ההיטל לשמאי חיצוני, אשר מקבל לידיו את שומת הועדה המקומית ואת שומת בעל הנכס, ומכריע בינהן, לעיתים לאחר דיון במסגרת שלושת השמאים. ואולם, לא כולם יודעים כי שמאי מכריע אינו מוגבל רק לשומת הועדה המקומית ועל כן עצם הפניה לשמאי מכריע עלולה לפגוע בבעל הנכס בכך שהשמאי המכריע יגדיל את החיוב לרעת בעל הנכס ולטובת הועדה המקומית, על פי סמכותו המוקנית לו בחוק.

ואולם – קיים מסלול נוסף שאינו מוכר לכל העוסקים בתחום ואשר נעשה בו שימוש במקרים מעטים, והוא, פנייה לועדת הערר. ועדת הערר מקבלת עררים גם על גובה החיוב וגם על עצם החיוב והינה מסלול מקביל למסלול השמאי המכריע. יתרונו של המסלול מול ועדת הערר הינו בכך שבוועדת ערר ימונה "שמאי מייעץ" (ולא שמאי מכריע) אשר נותן לועדת הערר חוות דעת, ואולם אין בסמכותה של ועדת הערר, במובחן מסמכותו של השמאי המכריע, להגדיל את החיוב (!) והיא מוגבלת בשומה הועדה המקומית לכל היותר, כך שמדבור בסוג של "ביטוח" כנגד הגדלת השומה.

טוב ייעשה כל מוכר נכס או בעלים שמקבל שומת היטל השבחה, אם יפנה לעורך דין מומחה בתחום הנדל"ן לקבלת חוות דעת כיצד לנהוג, חוות דעת זו עשויה לחסוך לעיתים אף מאות אלפי שקלים.

הכותב, עו"ד אייל אשכנזי מומחה במקרקעין ובעל למעלה מ-15 שנות ותק בתחום.

054-6556261

Eyal.ashkenazy@gmail.com

www.adv-ashkenazy.com

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *