מאמרים

דיני תיווך על קצה המזלג

רשימה זו תעסוק בקצרה בנושא תיווך ומתווכים והכללים החלים עליהם ועל פעילותם, אשר הינו רלוונטי לכלל רוכשי, מוכרי שוכרי ומשכירי דירות בשוק הנדל"ן, וכן לעוסקים בנדל"ן, כגון חברות וקבלנים.

לאור העובדה שדמי התיווך המקובלים בעסקאות מכר דירות נעים סביב 2 אחוזים בצירוף מע"מ, שהינו סכום משמעותי לכל הדיעות, יש ליתן את הדעת לסוגיות הרלוונטיות בטרם ההתקשרות עם מתווך, מכיוון שטעויות בנושא זה עלולות לעלות עשרות אלפי שקלים מיותרים, וחבל.

 

חוק המתווכים במקרקעין קובע מהו תיווך במקרקעין: "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין."

 

מיהו מתווך? החל ממועד חקיקת חוק המתווכים במקרקעין, בשנת 1996, מתווך הינו מי שמחזיק ברשיון כדין ממשרד המשפטים לביצוע פעולות תיווך במקרקעין. לצורך כך הוקם במשרד המשפטים "רשם המתווכים", האחראי על מתן והתליית רשיונות תיווך, מירשם המתווכים, ועוד. על כן על מנת לברר בצורה פשוטה יחסית האם פלוני מחזיק ברשיון תיווך, ניתן להכנס לאתר רשם המתווכים באינטרנט.

חשוב לדעת שאדם יכול לקבל רשיון תיווך במידה ועמד במבחן שעורך משרד המשפטים, אם הוא מעל גיל 18, אינו פושט רגל, לא הורשע בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה ונסיבותיה אין הוא ראוי לשמש מתווך במקרקעין, ובמידה  והוא נידון לעונש מאסר, סיים לשאת את עונשו חצי שנה לפחות לפני הגשת הבקשה לרישיון.

 

הפסיקה והחוק קבעו כי די בכך שהמתווך (בעל רישיון) היה הגורם היעיל, אשר הפגיש בין הצדדים, ושנחתם הסכם מחייב, כדי לזכותו בדמי התיווך. מהדברים עולה שגם אם לצורך הדוגמא, הדירה מפורסמת בלוחות שונים, ואף אם יש במרפסתה שלט למכירה, ואף לעיתים אם המוכר והקונה מכירים זה את זה קודם להפגשה בינהם, אך המתווך היה זה שקישר בין הצדדים והביא לעיסקה – יהא הוא זכאי לדמי התיווך שנקבעו. מאידך עולה מן הדברים כי מתווך יהא זכאי לדמי התיווך גם אם נחתם הסכם בין הצדדים, אולם הופר על ידי אחד הצדדים והעיסקה בוטלה בסופו של הליך.

 

 

ואולם יודגש כי על מנת לזכות בדמי תיווך כאמור, לא די בהיותו של המתווך הגורם היעיל, אלא עליו לעמוד בתנאי חשוב נוסף מעבר להחזקת רשיון בתוקף, והוא: החתמת הלקוח על הזמנה בכתב, שעומדת בהוראות התקנות שפורסמו לצורך כך, בה יצוינו: שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח,  סוג העיסקה כגון: "שכירות", "מכירה", תיאור הנכס, מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב, הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך באחוזים, והאם המחיר כולל מס ערך מוסף.

יצויין כי קיימות הוראות חשובות וספציפיות לענין מתן "בלעדיות" למתווך, שגם בהן על המתווך לעמוד.

 

מהדברים עולה כי ככלל, אדם המציג עמו מתווך, אולם אינו מחזיק ברשיון תיווך בר תוקף, אינו זכאי לדמי תיווך. דברים אלו יפים גם במקרה של מתווך, אשר לא החתים את הלקוח על הזמנת שירותי תיווך בכתב. לעניין זה יש לציין שקיימות פסיקות בערכאות שונות של בתי המשפט, אשר במקרים ספציפיים, חרגו מהכללים והדוגמאות שפורטו לעיל, מנימוקים שונים.

 

עוד יצויין כי למתווך אסור ליתן שירותים בנושא שיש לו בו עניין אישי (לדוגמא אם מי מהצדדים הינו בן משפחתו), אלא אם גילה זאת ללקוח מראש וקיבל אישורו לכך.

חשוב מאד לדעת כי על פי סעיף 12 לחוק, למתווך אסור לערוך או לסייע לערוך מסמך משפטי, או למסור לצדדים מסמך משפטי שהוכן על ידו מראש, כגון זכרון דברים וכיו"ב,  וכן אסור לו לייצג אף צד במשא ומתן משפטי בין הצדדים. די בפעולה מעין זו המתוארת כאן על מנת לשלול ממנו, בין היתר, את הזכות לקבלת דמי תיווך. למותר לציין כי פעולות אלו יוחדו בחוק לעורכי דין בלבד ולא בכדי – מטרתן הינה להגן על הלקוחות.

 

מומלץ לכל אדם העומד בפני עיסקה במקרקעין, כי עוד בטרם יתקשר אף עם מתווך, או יפרסם את הנכס, ייעזר בעורך דין התחום המקרקעין ויקבל המלצות והנחיות לפעולה.

 

אייל אשכנזי, עו"ד ונוטריון 054-6556261

www.adv-ashkenazy.com

 

 

הכותב הינו עו"ד ונוטריון בעל משרד עצמאי העוסק בתחום הנדל"ן.

 

 

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *