מאמרים

בטוחות ובטחונות בחוזי שכירות – מורה נבוכים

רשימה זו תעסוק בקצרה בנושא מהם הבטחונות המקובלים בחוזי שכירות, מה טיבם, מה משמעותם, והדרכים לשימוש בהם.

מטרת הרשימה הינה להאיר ולפשט את נושא הבטחונות – הן לאוכלוסיית המשכירים (בעלי הנכסים) והן לאוכלוסיית השוכרים (הדיירים) ולשפוך אור על הסיכונים והסיכויים הטמונים בכל בטוחה ובטוחה.

במסגרת השכרת נכס על ידי משכיר לשוכר וכחלק מחתימת הסכם מחייב בכתב בין הצדדים, יש לתת תשומת לב לבטוחות אשר משמשות להבטחת נזקים, חובות, תשלומים, שיפוי וכיו"ב כספים לטובת המשכיר. לעניין זו שולבו הבטוחות כחלק מהמערך החוזי בין הצדדים ומטרתן לאפשר למשכיר לקבל כספים מהשוכר או ממי מטעמו, במקרים של הפרת החוזה או גרימת נזקים וכיו"ב כאמור מעבר לדמי השכירות המשולמים בגין המגורים בדירה בלבד.

להלן תוצג שורת הבטחונות המוכרים והנפוצים כיום במסגרת זו, תוך פירוט יתרונות, חסרונות, דרכי מימוש ועוד.

מזומן – מדובר בסכום כספי במזומן שנותן השוכר למשכיר ואשר מוחזר בתום תקופת השכירות במידה ואין עילה לשימוש בבטוחות, כאמור בסעיפי הבטוחות בחוזה השכירות. מקובל לדרוש שווי של שלושה-ארבעה חודשי שכירות כבטוחה. דרכי המימוש פשוטות ביותר וכן לוח הזמנים למימוש (מזומן). הבעיה – שוכרי דירות מתקשים למסור ארבעה חודשי שכירות למשכיר מכיוון שמדובר בסכומים המכבידים על ההתנהלות השוטפת של משק משפחתי ממוצע.

ערבות בנקאית אוטונומית – מדובר במסמך ("שטר") כספי המונפק על ידי בנק מסחרי בתוקף לשנה אחת, תמורת מסירת סכום זהה לבנק, בתוספת עמלות וביול. מסמך זה נמסר במקור למשכיר והוא מוחזר בתום תקופת השכירות במידה ואין עילה לשימוש בבטוחות, כאמור בסעיפי הבטוחות בחוזה השכירות. מקובל לדרוש ערבות בשווי שלושה-ארבעה חודשי שכירות. דרכי המימוש פשוטות יחסית (פניה בכתב לבנק) וכן לוח הזמנים למימוש (מספרר ימים בדרך כלל). הבעיה – שוכרי דירות מתקשים להעמיד סכום בשווי ארבעה חודשי שכירות למשכיר מכיוון שמדובר בסכומים המכבידים על ההתנהלות השוטפת של משק משפחתי ממוצע. כמו כן יש עמלות וביולים המכבידים גם הם.

שיק פתוח – מדובר בשיק חתום, ללא תאריך ולפקודת המשכיר, על סך כספי ואשר מוחזר בתום תקופת השכירות במידה ואין עילה לשימוש בבטוחות, כאמור בסעיפי הבטוחות בחוזה השכירות. מקובל לדרוש שלושה-ארבעה חודשי שכירות כבטוחה. דרכי המימוש תלויות בשאלה אם השיק לא בוטל וכן, אם השיק יכובד על ידי הבנק הנמשך. לוח הזמנים תלוי בשאלות אלו. הבעיה – כאמור מדובר בבטוחה "על תנאים" ולכן אינה בטוחה חזקה, אשר ייתכןן שיהא צורך לפנות עימה להוצאה לפועל.

שיק לבטחון – מדובר בשיק חתום, ללא תאריך ולפקודת המשכיר, בתוספת הכיתוב "לבטחון בלבד", על סך כספי ואשר מוחזר בתום תקופת השכירות במידה ואין עילה לשימוש בבטוחות, כאמור בסעיפי הבטוחות בחוזה השכירות. מקובל לדרוש שלושה-ארבעה חודשי שכירות כבטוחה. דרכי המימוש הינן בדרך כלל בלשכת ההוצאה לפועל, כלומר ניהול הליך משפטי ארוך ומורכב יחסית. לוח הזמנים ארוך. הבעיה – המימוש אורך זמן ועולה כסף (שכ"ט עו"דד ועוד).

שטר חוב – מדובר בשטר שנערך על ידי עורך דין, לפקודת המשכיר, על סך כספי ואשר מוחזר בתום תקופת השכירות במידה ואין עילה לשימוש בבטוחות, כאמור בסעיפי הבטוחות בחוזה השכירות. מקובל לדרוש יותר משלושה-ארבעה חודשי שכירות כבטוחה. דרכי המימוש הינן בלשכת ההוצאה לפועל, כלומר ניהול הליך משפטי ארוך ומורכב יחסית. לוח הזמנים ארוך. הבעיה – המימוש אורך זמן ועולה כסף (שכ"ט עו"ד ועוד).

ערבות אישית – מדובר בהחתמת צד שלישי על שטר ערבות, כערב לחיובי השוכר בחוזה, ללא הגבלה בסכום, כאמור בסעיפי הבטוחות בחוזה השכירות. דרכי המימוש הינן בתביעת הערב בבית משפט, כלומר ניהול הליך משפטי ארוך ומורכב יחסית. לוח הזמנים ארוך. הבעיה – המימוש אורך זמן ועולה כסף (שכ"ט עו"ד ועוד).

תשלום דמי שכירות מראש – מדובר בגביית דמי השכירות מראש בתחילת תקופת השכירות, בגין כל השכירות או חלק ממנה, במזומן. זהו סכום כספי במזומן שנותן השוכר למשכיר ואשר לא מוחזר בתום תקופת השכירות. דרכי המימוש פשוטות ביותר וכן לוח הזמנים למימוש (מזומן). הבעיה – אין מדובר בבטוחה אלא בדמי שכירות בלבד. במקרה של נזקים או חובות אין דרך להפרע מהשוכר, אלא על חשבון דמי השכירות.

לסיכום – להלן יוצגו הבטחונות וטיבם בטבלה מסכמת:

הבטוחה דרך המימוש לוח זמנים עלויות
כסף מזומן מיידית מיידי אין
ערבות בנקאית אוטונומית קלה קצר יחסית אין
שיק פתוח מותנית מותנה תלוי
שיק לבטחון הוצל"פ ארוך יש
שטר חוב הוצל"פ ארוך יש
ערבות אישית בימ"ש ארוך יש
תשלום שכירות מראש אין ———– ——–

יצויין ויודגש כי נדרש וחשוב מאד כי לצד הבטחונות ישולבו בהסכם השכירות סעיפים הקובעים את דרכי המימוש, ההודעות, וכיו"ב, אחרת גם אם יוחזקו בידי המשכיר בטחונות טובים, יהא קושי רב במימושם או שמימושם יותקף על ידי בית משפט בדרך שתגרום לו נזק רב יותר מאשר תועלת.

כמו כן יש יתרון ותועלת בשילוב של יותר מבטוחה אחת בחוזה שכירות, לצד פריסת תשלומים מיטבית.

רשימה זו הובאה בתמצית. לניסוח משפטי של סעיפי בטוחות בחוזים, להצעת שילוב בין בטוחות, ולקבלת פרטים נוספים והמלצות לפעולה ניתן לפנות לעו"ד אייל אשכנזי, – 054-6556261, eyal.ashkenazy@gmail.com

www.adv-ashkenazy.com

אייל אשכנזי, עו"ד ונוטריון

הכותב הינו עו"ד ונוטריון בעל משרד עצמאי המתמחה שנים רבות בתחום הנדל"ן.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *